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Durch eine Zinsbindungszeit von 15 oder 20 Jahren gewinnt der Immobilienkäufer eine höhere Planungssicherheit für die gesamte Finanzierung. Trotzdem vermeiden es viele Darlehensnehmer, sich so lange festzulegen. Dabei ist ein Ausstieg aus solchen Verträgen gemäß § 489 BGB nach zehn Jahren möglich.
Die aktuelle Niedrigzinsphase bietet Kreditnehmern die Chance, für ihr Immobiliendarlehen eine lange Zinsbindungszeit zu vereinbaren. Selbst für Darlehen mit 30-jähriger Festschreibung fallen bei den günstigsten Anbietern unter vier Prozent Zinsen an.
Möglich sind - je nach Bank - Zinsbindungszeiten zwischen fünf und dreißig Jahren. Während der Festlegung gilt immer der gleiche Zinssatz, selbst wenn inzwischen die Zinsen für Immobilienkredite allgemein gestiegen oder gesunken sind. "Der Vorteil einer Zinsbindung von 15 Jahren oder länger besteht darin, dass der Kunde über einen langen Zeitraum von den niedrigen Darlehenskosten profitiert und eine verlässlichere Kalkulationsgrundlage hat", sagt Stephan Scharfenorth, Geschäftsführer des Baufinanzierungsportals Baufi24.de. "Das gilt vor allem dann, wenn der Bauherr einen Tilgungssatz von unter zwei Prozent gewählt hat." Eine niedrige Tilgungsrate führt dazu, dass innerhalb der ersten zehn Jahre relativ wenig getilgt wird. Ist der Zinssatz inzwischen gestiegen, kann dies bei der Verhandlung der Anschlussfinanzierung deutlich höhere Monatsraten nach sich ziehen. Wer jedoch eine 30-jährige Zinsbindungszeit wählt, für den entfällt für diesen Zeitraum das Risiko einer Zinssteigerung. Dennoch ist zu beachten, dass auch eine Finanzierung mit einer 30-jährigen Kondition am Ende Sorgen bereiten kann, wenn der Tilgungssatz zu gering gewählt wurde. Denn bei dem aktuell niedrigen Zinssatz ist eine Laufzeit von 50 Jahren bis zur Volltilgung durchaus realistisch und somit verschiebt sich das Zinsänderungsrisiko nur weiter in die Zukunft. Deshalb empfiehlt der Experte Scharfenorth, bereits heute die Auswirkungen des Zinsänderungsrisikos durch die Wahl eines passenden Tilgungssatzes möglichst gering halten.
Wie sich unterschiedliche Zinshöhen, Tilgungssätze und Zinsbindungsfristen auf Laufzeit und Rate auswirken, kann der Verbraucher auch selbst durch die Verwendung eines Baufinanzierungsrechners (http://www.baufi24.de/baufinanzierung-rechner/) herausfinden.
Höhere Kosten
Banken verlangen für die gewährte Sicherheit einen höheren Zinssatz. Je länger die Zinsbindungsfrist, desto teurer wird das Darlehen. So zahlen Kunden zurzeit für Kredite mit einer Festlegung auf 15 bis 30 Jahre etwa 0,3 bis 0,7 Prozent mehr als für Darlehen mit kürzerer Laufzeit. Aufgrund des historisch niedrigen Zinsniveaus sind die Kosten jedoch trotzdem noch sehr günstig.
Für eine Baufinanzierung über 150.000 Euro entstehen bei einem 0,5 Prozent höheren Zinssatz in zehn Jahren Mehrkosten in Höhe von 7.500 Euro, also 62,50 Euro monatlich. Je nachdem, ob und in welchem Umfang die Zinsen zukünftig steigen, kann der Kreditnehmer über Jahre gesehen jedoch einiges mehr an Ausgaben sparen. Im langjährigen Vergleich liegen die Durchschnittszinsen für Darlehen mit zehnjähriger Zinsbindung bei über sechs Prozent.
Kündigungsrecht nach zehn Jahren möglich
Trotz der günstigen Marktbedingungen scheuen sich viele Bauherren, ihren Darlehenszins länger als zehn Jahre festschreiben zu lassen. Dabei bringt dieses, abgesehen von den Zusatzkosten, keine weiteren Nachteile mit sich. "Nach zehn Jahren besteht laut § 489 BGB ein Sonderkündigungsrecht", sagt Stephan Scharfenorth. "Kunden sind also nicht gezwungen, bis zum Ende der Zinsbindungszeit durchzuhalten, sondern können nach zehn Jahren den Vertrag kündigen und ein neues Darlehen abschließen." Sollten die Zinsen nach zehn Jahren noch weiter gesunken sein, haben also auch Kreditnehmer mit so genannten Langläufern die Möglichkeit, von dieser Entwicklung zu profitieren. Stichtag für die Kündigung ist nicht das Datum der Vertragsunterzeichnung, sondern der Zeitpunkt des Empfangs - also der Vollauszahlung. Die Kündigungsfrist beträgt sechs Monate.
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