Der Frankfurter Immobiliensachverständige untersucht, welche Bedeutung Marktgängigkeit, Käufergebote und Finanzierungsbedingungen für die Immobilienbewertung bei geringer Transaktionsaktivität haben.

Frankfurt am Main. Die Fachzeitschrift GuG – Grundstücksmarkt und Grundstückswert hat in ihrer Ausgabe 6/2026 eine achtseitige Abhandlung des Frankfurter Immobiliensachverständigen Ronny Kazyska veröffentlicht. Der Beitrag trägt den Titel „Marktgängigkeit und Exit-Fähigkeit als Faktoren der Verkehrswertableitung – Offene Immobilienpublikumsfonds als Stresstest der Immobilienbewertung“.

Die Untersuchung geht einer grundlegenden Frage der Immobilienbewertung nach: Wie lassen sich Verkehrswerte unter veränderten Marktbedingungen zuverlässig ableiten, wenn nur wenige Immobilienverkäufe stattfinden und Käufer bisherige Preisvorstellungen nicht mehr mittragen?

Marktgängigkeit beeinflusst die Verkehrswertermittlung

Die Marktgängigkeit einer Immobilie hängt unter anderem vom erreichbaren Käuferkreis, der Finanzierbarkeit, der Objektgröße und der Drittverwendungsfähigkeit ab. Diese Faktoren sind bei der Verkehrswertermittlung zu berücksichtigen, soweit sie die Preisbildung im gewöhnlichen Geschäftsverkehr am Wertermittlungsstichtag beeinflussen.

Die Abhandlung zeigt, dass auch bei geringer Transaktionsaktivität verwertbare Marktinformationen vorliegen können. Ernsthafte Kaufangebote, Bieterverfahren, Vermarktungsdauern und Finanzierungsbedingungen geben Hinweise auf das Verhalten potentieller Käufer. Die Aussagekraft dieser Informationen muss sachverständig geprüft werden.

„Fehlende Transaktionen belegen keine stabilen Immobilienwerte. Einzelne niedrige Gebote allein reichen allerdings ebenfalls nicht aus, um ein verändertes Marktniveau nachzuweisen. Die Bewertung muss sämtliche geeigneten Marktinformationen berücksichtigen und deren Aussagekraft nachvollziehbar beurteilen“, erklärt Kazyska.

Offene Immobilienfonds als Praxisbeispiele

Die Untersuchung wertet die Entwicklungen bei den offenen Immobilienpublikumsfonds UniImmo: Wohnen ZBI, Leading Cities Invest und WERTGRUND WohnSelect D aus. Der Verkaufsprozess des Frankfurter Opernturms ist ebenfalls Gegenstand der Abhandlung.

Die Beispiele verdeutlichen, dass zwischen Fondsliquidität, Marktgängigkeit der Immobilien und Verkehrswert unterschieden werden muss. Eine ausgesetzte Anteilrücknahme belegt für sich genommen keine fehlerhafte Immobilienbewertung. Umgekehrt können Verkaufsprozesse neue Erkenntnisse liefern, die eine Überprüfung bisheriger Wertansätze erforderlich machen.

Konsequenzen für die Bewertungspraxis

Die Abhandlung kommt zu dem Ergebnis, dass Marktgängigkeit und Exit-Fähigkeit keine pauschalen Wertabschläge rechtfertigen. Die wertrelevanten Auswirkungen sind in den jeweiligen Bewertungsparametern nachvollziehbar zu berücksichtigen, soweit sie die Preisbildung am Wertermittlungsstichtag beeinflussen. Eine Doppelberücksichtigung von Risiken ist zu vermeiden.

Die eigenständige Prüfung aktueller Marktinformationen gewinnt damit für die Bewertungspraxis an Bedeutung. Dies gilt insbesondere für großvolumige Investmentimmobilien mit eingeschränktem Käuferkreis.

Über den Autor
Ronny Kazyska MSc ist zweifach zertifizierter Sachverständiger für Immobilienbewertung und im Bereich Investmentimmobilien tätig. Sein Geschäftssitz befindet sich im Messeturm in Frankfurt am Main. Die Tätigkeit verbindet Immobilienbewertung, Investmentanalyse und Immobilientransaktionen.
Bereits 2022 veröffentlichte Kazyska in der GuG einen Fachaufsatz über die Wertermittlung von Wolkenkratzern in Deutschland.

Publikation
Ronny Kazyska: „Marktgängigkeit und Exit-Fähigkeit als Faktoren der Verkehrswertableitung – Offene Immobilienpublikumsfonds als Stresstest der Immobilienbewertung“, GuG 6/2026, Werner Verlag (Wolters Kluwer).