Betreiber, Restlaufzeit, Miete und Rendite beeinflussen den Wert einer Pflegeimmobilie. ImmoSenio erklärt, worauf Eigentümer beim Verkauf über den Zweitmarkt achten sollten.

Pflegeimmobilie verkaufen: Warum Betreiber, Restlaufzeit und Rendite den Verkaufspreis bestimmen

Der Verkauf einer Pflegeimmobilie unterscheidet sich deutlich von der Veräußerung einer klassischen Eigentumswohnung. ImmoSenio erklärt, welche Faktoren den Wert eines Pflegeappartements am Zweitmarkt beeinflussen und worauf Eigentümer vor dem Verkauf achten sollten.

Pflegeimmobilien werden häufig mit langfristigen Miet- oder Pachtverträgen als Kapitalanlage erworben. Möchte ein Eigentümer sein Pflegeappartement nach einigen Jahren wieder verkaufen, stellt sich deshalb zunächst die Frage: Was ist die Pflegeimmobilie heute wert?

Der ursprüngliche Kaufpreis liefert darauf nur eine begrenzte Antwort. Entscheidend ist vielmehr, wie attraktiv das bestehende Investment aus Sicht eines heutigen Kapitalanlegers ist.

Dabei spielen insbesondere die aktuelle Miete, der Betreiber, die verbleibende Vertragslaufzeit, die Eigentümerkosten, der Zustand der Immobilie und die daraus resultierende Rendite eine Rolle.

Der Zweitmarkt für PflegeimmobilienPflegeappartements können grundsätzlich auch während eines laufenden Miet- oder Pachtvertrages verkauft werden. Der bestehende Vertrag ist dabei ein wesentlicher Bestandteil der wirtschaftlichen Bewertung der Immobilie.

Auf dem Zweitmarkt treffen Eigentümer, die ihre Pflegeimmobilie verkaufen möchten, auf Anleger, die gezielt nach bereits betriebenen Pflegeimmobilien suchen.

Für Käufer können Bestandsobjekte einen besonderen Vorteil haben: Anders als bei einem Neubau liegen häufig bereits Erfahrungswerte vor. Die Einrichtung befindet sich im laufenden Betrieb, der Betreiber ist bekannt und die tatsächlich gezahlte Miete lässt sich anhand bestehender Unterlagen nachvollziehen.

Damit basiert die Investitionsentscheidung stärker auf vorhandenen Daten und weniger ausschließlich auf Prognosen.

Welche Rolle spielt der Betreiber beim Verkauf?
Der Betreiber gehört zu den wichtigsten Faktoren bei der Beurteilung einer Pflegeimmobilie.

Für einen potenziellen Käufer ist unter anderem relevant, welches Unternehmen die Einrichtung betreibt, wie lange der Betreiber bereits vor Ort tätig ist und wie das bestehende Vertragsverhältnis ausgestaltet ist.

Ein bekannter Betreiber allein ist allerdings noch kein ausreichendes Qualitätsmerkmal. Auch die wirtschaftliche Situation des konkreten Standortes, die Vertragsgestaltung und die bisherige Entwicklung der Einrichtung sollten berücksichtigt werden.

Für Verkäufer bedeutet dies: Informationen zum Betreiber sollten bei der Vermarktung einer Pflegeimmobilie transparent aufbereitet werden.

Warum ist die Restlaufzeit des Miet- oder Pachtvertrages wichtig?
Pflegeimmobilien verfügen häufig über langfristige Betreiberverträge. Wird ein Appartement nach mehreren Jahren verkauft, ist von der ursprünglichen Vertragslaufzeit jedoch bereits ein Teil verstrichen. Für den Käufer ist deshalb nicht nur die ursprüngliche Laufzeit entscheidend, sondern vor allem die zum Kaufzeitpunkt verbleibende Restlaufzeit. Zusätzlich können vereinbarte Verlängerungsoptionen eine Rolle spielen. Sie sind allerdings von einer garantierten Vertragsverlängerung zu unterscheiden. Je nach Objekt und Vertragsgestaltung kann eine längere verbleibende Laufzeit die Kalkulierbarkeit der zukünftigen Mieteinnahmen erhöhen.

Die aktuelle Miete beeinflusst den möglichen Verkaufspreis

Für Kapitalanleger ist die bestehende Jahresmiete eine der zentralen Kennzahlen. Aus dem Verhältnis von Jahresmiete und Kaufpreis ergibt sich die Bruttomietrendite. Ein vereinfachtes Beispiel:
Beträgt die jährliche Miete eines Pflegeappartements 7.500 Euro und wird die Immobilie für 150.000 Euro angeboten, entspricht dies einer Bruttomietrendite von 5 Prozent. Würde dasselbe Appartement für 165.000 Euro angeboten, reduziert sich die Bruttomietrendite auf rund 4,55 Prozent. Damit wird deutlich: Ein höherer Verkaufspreis bedeutet für den Käufer gleichzeitig eine niedrigere Rendite. Der am Markt erzielbare Preis einer Pflegeimmobilie lässt sich deshalb nicht beliebig erhöhen. Er muss auch aus Sicht eines potenziellen Kapitalanlegers wirtschaftlich nachvollziehbar bleiben.

Bruttorendite allein reicht für die Bewertung nicht aus

Die Bruttomietrendite ist eine wichtige Kennzahl, sollte aber nicht isoliert betrachtet werden. Eigentümer von Pflegeimmobilien tragen – abhängig von der jeweiligen Vertragsgestaltung – bestimmte laufende Kosten. Dazu können beispielsweise Verwaltungskosten, Beiträge zur Instandhaltungsrücklage oder weitere nicht vom Betreiber übernommene Aufwendungen gehören. Für einen Käufer ist deshalb interessant, welcher Betrag nach Abzug der vom Eigentümer zu tragenden Kosten tatsächlich verbleibt. Eine professionelle Vermarktung sollte neben der Bruttorendite daher auch die laufenden Eigentümerkosten transparent darstellen.

Auch die Indexierung des Betreibervertrages kann relevant sein

Viele Miet- oder Pachtverträge von Pflegeimmobilien enthalten Regelungen zur Anpassung der Miete an die Entwicklung des Verbraucherpreisindexes. Die konkrete Ausgestaltung kann jedoch erheblich variieren. Möglich sind beispielsweise Schwellenwerte, Sperrfristen oder eine nur anteilige Weitergabe der Indexentwicklung.
Beim Verkauf sollte deshalb geprüft werden, wann die Miete zuletzt angepasst wurde und welche Regelungen für zukünftige Anpassungen gelten. Eine vorhandene Indexierung bedeutet nicht automatisch, dass die Miete jährlich steigt.

Welche Unterlagen benötigen Eigentümer für den Verkauf?

Je vollständiger die Unterlagen vorliegen, desto besser lässt sich eine Pflegeimmobilie bewerten und gegenüber potenziellen Käufern darstellen. Zu den relevanten Dokumenten gehören insbesondere:

- Miet- oder Pachtvertrag einschließlich möglicher Nachträge
- aktuelle Mietabrechnungen
- Wirtschaftsplan und Jahresabrechnung
- Protokolle der Eigentümerversammlungen
- Angaben zur Instandhaltungsrücklage
- Grundbuchauszug
- Teilungserklärung
- Informationen zum Betreiber
- gegebenenfalls Angaben zu bisherigen Mietanpassungen

Gerade bei älteren Pflegeimmobilien lohnt es sich, diese Unterlagen bereits vor Beginn der Vermarktung zusammenzustellen.

Warum der ursprüngliche Kaufpreis nicht den heutigen Wert bestimmt

Ein häufiger Fehler bei der Preisfindung besteht darin, den ursprünglichen Kaufpreis als Ausgangspunkt zu nehmen und lediglich eine gewünschte Wertsteigerung hinzuzurechnen. Pflegeimmobilien funktionieren jedoch als Kapitalanlage. Seit dem ursprünglichen Erwerb können sich Miete, Betreiber, Vertragsrestlaufzeit, Eigentümerkosten, Zustand der Immobilie und das allgemeine Renditeniveau verändert haben. Deshalb kann der heutige Marktwert sowohl oberhalb als auch unterhalb des damaligen Kaufpreises liegen. Entscheidend ist letztlich, zu welchem Preis das Objekt für einen heutigen Käufer unter Berücksichtigung der aktuellen Rahmenbedingungen wirtschaftlich attraktiv ist.


Spezialisierte Vermarktung von Pflegeimmobilien

Die Vermarktung einer Pflegeimmobilie unterscheidet sich von der einer klassischen Wohnimmobilie. Während bei einer Eigentumswohnung insbesondere Lage, Wohnfläche, Ausstattung und erzielbare Wohnraummiete im Vordergrund stehen, betrachten Anleger bei Pflegeimmobilien zusätzlich Betreiber, Vertragsstruktur, Restlaufzeit, Indexierung, Eigentümerkosten und Rendite. Eine realistische Kaufpreisermittlung sollte diese Faktoren gemeinsam berücksichtigen.

ImmoSenio hat sich auf Pflegeimmobilien als Kapitalanlage sowie den Zweitmarkt für Pflegeimmobilien spezialisiert. Neben der Vermittlung ausgewählter Neubau- und Bestandsobjekte unterstützt ImmoSenio Eigentümer bei der Bewertung und Vermarktung bestehender Pflegeappartements.


Über ImmoSenio

ImmoSenio ist auf die Vermittlung von Pflegeimmobilien als Kapitalanlage spezialisiert und begleitet sowohl Anleger beim Erwerb als auch Eigentümer beim Verkauf von Pflegeimmobilien über den Zweitmarkt.

Inhaberin Theresia Thomas verbindet immobilienwirtschaftliche Expertise mit fundiertem Fachwissen aus der Pflegebranche. Sie ist Pflegefachkraft, B.A. Pflegewissenschaft, M.A. Management im Gesundheitswesen und Immobilienmaklerin (IHK).

Durch diese Verbindung können bei der Beurteilung einer Pflegeimmobilie neben den immobilienwirtschaftlichen Kennzahlen insbesondere Betreiberstrukturen, Vertragsgestaltung und die Rahmenbedingungen des Pflegemarktes berücksichtigt werden.

Weitere Informationen:

Pflegeimmobilie verkaufen: ImmoSenio – Pflegeimmobilie verkaufen

Zweitmarkt Pflegeimmobilien: ImmoSenio – Zweitmarkt für Pflegeimmobilien